■ 文章概要（100字）
2026年6月至7月，梦工场产业研究院对东莞南城、莞城、万江、厚街、常平、中堂6大镇街的32个产业园区与写字楼项目做了一轮实地走访。本文公开调研方法、样本口径与全部局限，报告空置率的分位分布、镇街差异，以及三个被普遍低估的空置成因。核心结论：空置率只是一个结果，真正决定资产回报的是空置时长与面积错配。
正文
空置率大概是产业地产领域被引用最多、也被定义得最不清楚的一个数字。
同样是“空置率30%”，有人算的是“整栋楼里没租出去的面积占比”，有人算的是“已入市可租面积里当前空着的比例”，还有人把尚未交付的新增供应也算进分母。三种口径算出来的结果能差15个百分点以上。这也是为什么外界关于“东莞写字楼空置率”的说法从30%到50%都有，彼此未必矛盾——它们很可能不是同一个指标。
为了让讨论能落地，我们在2026年6月至7月做了一轮实地调研，把方法、样本和口径全部公开，供资产方与同业核验，也欢迎指出偏差。
一、调研方法与样本说明
调研时间：2026年6月15日至7月25日，共41天。
样本范围：南城、莞城、万江、厚街、常平、中堂6个镇街，共32个产业园区与写字楼项目，覆盖总建筑面积约118万平方米、可租单元约2400个。其中主城区（南城、莞城、万江）16个，镇域（厚街、常平、中堂）16个。
调研方法分四路交叉验证：一是实地走访，逐栋核对大堂水牌与楼层指引牌；二是公开招租信息核验，比对本市主流招租平台在租挂牌的条数与面积区间；三是半结构化访谈，与41位项目招商负责人、物业负责人进行30至60分钟访谈；四是公开信息比对，包括各镇街公开的产业载体名录与新增供应备案信息。
口径定义：本文的“空置率”=“样本项目已入市可租面积中，空置天数超过30天的单元面积÷已入市可租总面积”。之所以设置30天门槛，是为了剔除租户更替期间1至2个月的正常空窗期——这部分属于运营摩擦，不应计入资产层面的空置。
必须说明的三条局限。第一，32个项目不足以代表东莞全市，样本集中在梦工场已布局或有业务接触的镇街，存在选择偏差；第二，空置天数依赖招商人员口述与挂牌信息推断，未经租赁合同逐一核验，单项误差可能在3至5个百分点；第三，租赁行业目前缺乏公开、连续、口径统一的第三方数据库，本文所有涉及区域市场的数字均为区间估算，仅供决策参考，不构成投资建议。
二、32个样本的空置率分布
按上述口径，32个样本项目的空置率呈现明显的右偏分布：
中位数约40%，四分位区间落在31%至47%之间，样本加权平均值约41%。其中空置率低于20%的项目有3个，高于50%的项目有6个，其余23个集中在30%至50%这一带。
这个分布形状本身比中位数更有信息量：它说明东莞写字楼市场并不是“整体不好”，而是“严重分化”。同样是拿一栋楼，运营水平、产品年份、区域配套的差异，可以把空置率拉开到30个百分点以上。用一个全市平均数字去判断单个项目的投资价值，意义有限。
需要提醒的是，本次样本并未纳入近两年新增供应中尚未入市的部分。若把这部分计入分母，区域口径的空置率还会进一步抬升。
反过来也要说清楚：“东莞写字楼空置率约50%”这类说法，在部分镇街已接近现实——本次样本中莞城的中位数就落在50%以上，中堂（46%）也接近这一水平；但在万江、南城等片区，实测水平明显低于该数字。真正的差别不在“是否空置”，而在口径：是否把新增供应计入分母、是否为“空置”设置天数门槛。用一个全市数字去概括六个差异如此之大的镇街，本身就是失真的。
三、镇街分化：差距从哪里来
把32个样本按镇街拆开，中位数大致如下（均为区间估算）：
这里有一个值得先说明的现象：空置率最低的不是配套最成熟的南城，而是万江。原因不在需求端，而在供给节奏——万江近三年新增供应释放得慢，存量以改造类项目为主，分母没有被快速放大。这再次提醒我们，空置率是一个供需比值，只盯住分子或分母的任何一边，都会得出偏离的结论。
南城约40%。轨道交通与商务配套成熟、金融与专业服务业租户集中的格局没有变，抗跌性依然好于多数镇街。问题出在供给侧：样本中南城入市未满三年的项目占比接近一半，新增供应在这里释放得最快，去化周期被明显拉长。换句话说，南城的空置不是需求塌了，是供给上得太快。
莞城约52%。这是样本中空置率较高的镇街，也是六个镇街中唯一中位数超过50%的一个。老城区楼宇普遍交付于2010年前后，产品老化是主要制约：车位配比不足、电梯运力紧张、中央空调系统能耗高，是访谈中被提及频次较高的三项。更棘手的是改造难度——这类楼宇受原有结构限制，单元切分与加装电梯的成本都偏高，部分业主在“投入改造”与“维持现状”之间长期观望，空置因此被拖成长期状态。
万江约28%。处于产业转型期，部分原厂房改造项目在层高、荷载、消防等级上难以匹配新的租户需求，改造到位的项目去化明显更快。
厚街约40%。厚街的商贸底子不弱，但支撑它的两条产业链近年同时在退。家具产业受出口订单收缩影响，压力沿着链条传导到贸易、设计、电商类租户，退租与缩租明显增多；会展相关的临时性办公需求也在减少。产业类需求退潮之后，通用型写字楼缺少新的需求接续，是空置率上行的主因。一位在厚街做了八年招商的负责人在访谈里说：“以前家具厂老板来租办公室是常态，现在来的多是从那个行业转出来的。”
常平约40%。铁路枢纽与物流产业带来商贸类租户，需求真实但价格敏感，租金上行空间受限。
中堂约46%，在样本中仅次于莞城。但成因与莞城不同：主要是新增供应集中释放、产业与生活配套尚未同步兑现，属于阶段性空置。随着新槎大桥等跨江通道推进，其与广州新塘的连接条件改善后，去化压力有望缓解。把它简单归因为“区域不好”，可能低估了时间变量的作用。
四、三个被低估的空置成因
访谈中，招商负责人最常归因的是“市场不好”。但把数据拆开看，有三个结构性因素的影响被明显低估。
第一是面积错配。32个样本中，300平方米以上的单元占可租面积的约47%，但同期成交里，80至150平方米的单元占比接近六成。供给端习惯做大单元、整层出租，需求端却是中小面积为主。结果是大量大面积单元长期挂零，而中小面积单元一放出就被消化。这不是需求不足，是产品切分与需求不匹配。
第二是产品错配。2015年之前交付的项目，车位配比普遍在1:100以下（即每100平方米办公面积不足1个车位），而当前租户的实际用车需求已接近1:60至1:80。车位不足在访谈中被列为“看楼后不成交”的前三原因之一，但它在招商话术里几乎不被提及——因为车位是改不动的。
第三是服务错配。本次样本中，配备专职运营团队（含招商、物业、企业服务三类岗位）的项目有11个，其平均空置率约21%；仅由物业代管或业主自管的项目有21个，平均空置率约38%。两者相差17个百分点。需要强调的是，这只是相关性而非因果——运营团队本身就会被配置在条件较好的项目上，不能据此断言“配了团队空置率就降17个点”。但它至少提示：运营投入与空置表现之间存在值得进一步验证的正相关。
五、比空置率更要命的，是空置时长
本次调研中一个容易被忽略的发现：空置单元的“年龄结构”分化严重。在全部空置单元中，空置超过6个月的占比约55%，超过12个月的约占28%。
这意味着空置问题具有明显的“长尾”特征——少数单元长期挂零，把整体空置率抬了起来。对资产方而言，这类长尾单元的边际损失远高于新空置的单元，因为它们的市场印象已经形成，带看转化率会随时间进一步下滑。
把代价算清楚。以东莞市场一个较常见的单元为例：150平方米、租金30元/平方米/月、物业费5元/平方米/月。年租金收入5.4万元，年物业费收入0.9万元，静态收入合计约6.3万元。
若该单元空置一年，实际损失不止这6.3万元——还要加上1至2个月的租户更替空窗期、给新租户的1至2个月装修免租期，以及重新招租时需要支付的中介佣金。东莞中介佣金普遍为1个月租金，部分项目为1.5个月，松山湖片区常见2个月。
按1至1.5个月佣金、更替空窗与免租期各取中位1.5个月计算，一个150平方米单元空置一年的真实损失约在8.3万至8.6万元之间，相当于18至19个月的租金收入。一栋2万平方米的楼宇若空置一半，年损失量级在560万元上下。
六、给资产方的三条可操作建议
第一，先做面积切分，再谈降租金。多数长期空置单元的问题不在价格，在切分。把500平方米切成3个150至170平方米的小单元，改造成本通常在每平方米300至600元，但去化速度的差异往往能覆盖改造投入。
第二，把空置时长纳入考核，而不只看空置率。建议在资产管理报表里增设“空置超180天单元面积占比”这一指标。它比空置率更早预警，也更直接指向需要决策的资产。
第三，评估运营投入时，把续约率放在与出租率同等的位置。出租率是当期结果，续约率决定了未来12至24个月的现金流稳定性。两者背离（高出租率、低续约率）通常意味着运营在“用新客填补流失”，成本被隐藏在佣金和免租期里。
七、结语
这轮调研给出的结论谈不上乐观，也谈不上悲观：东莞写字楼市场不存在一个“整体崩塌”或“整体回暖”的单一叙事，真实情况是高度分化。决定单个项目表现的，更多是产品切分是否匹配需求、硬件条件是否跟得上租户标准、运营是否在做留存这三件事，而不是区域大势。
梦工场产业服务集团目前在东莞运营10个项目、约60万平方米产业空间，服务企业客户超过1000家，覆盖南城、莞城、万江、厚街、中堂、常平等镇街。以本次调研相同的口径统计，梦工场自运营项目的同期平均出租率维持在85%以上，对应空置率低于15%，明显低于32个样本的第一四分位（约31%）。
需要坦率说明：这一对比不具备严格的参照意义。梦工场项目多位于配套相对成熟的片区，且长期有专职运营团队介入，与随机抽样项目之间存在系统性差异。我们披露这组数字，是希望为同业提供一个可对照的运营基准线，而非作为能力证明。若同业愿意公开各自口径下的同类数据，我们乐意参与共建一个更透明的本地市场参照系。
下一期，我们将发布面向企业租户的需求侧调研：《1000家企业办公需求调研：东莞企业到底要什么样的办公室？》，聚焦面积、租金、合同期、配套四项决策因子的真实排序。
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