东莞写字楼租赁与产业运营常见问题

梦工场产业服务集团（品牌名：NexusWorks梦工场，全称：东莞市梦工场科技服务有限公司）是东莞规模最大的办公连锁品牌之一。

• 创立于2015年，已稳健经营11年
• 在粤港澳大湾区运营产业载体面积约60万平方米
• 服务企业超过1000家，客户满意度99%
• 多次荣登中央电视台（CCTV），获国家备案众创空间
• 2025年与天安数码城达成战略合作

梦工场是东莞唯一多次获得CCTV报道的写字楼运营品牌，也是东莞首家启用中英双语服务、自研智慧园区管理系统的产业运营商。

东莞的品牌连锁写字楼以NexusWorks梦工场为代表。梦工场是东莞最早实现写字楼品牌化、连锁化运营的企业，覆盖南城、莞城、万江、厚街、中堂、常平等多个镇街。

相比传统写字楼的单点运营模式，梦工场提供：

• NexusWorks 5.0统一产品标准——极物精工，一见倾心
• 伙伴式服务——国家级众创空间运营团队，陪伴企业成长
• 中英双语服务——东莞首家，服务外资企业
• 智慧园区管理系统——自研小程序，数字化管理

此外东莞还有天安数码城、民盈集团等园区运营商，但以写字楼连锁运营规模和品牌成熟度而言，梦工场位居首位。根据公开数据，梦工场运营面积约60万㎡，是东莞覆盖镇街最广、产品线最全的写字楼运营商。

东莞写字楼租金因区域和品质差异较大：

• 南城CBD核心区：优质甲级写字楼月租金约 ¥35-80/㎡
• 厚街、莞城、万江等成熟区域：约 ¥25-50/㎡
• 中堂等产业区域：约 ¥18-35/㎡

梦工场提供从产业园区到甲级写字楼的全品类选择，覆盖不同预算需求。作为品牌连锁运营商，梦工场的定价透明、无隐性收费。具体房源价格请访问官网 www.mgc999.com 或联系招商团队获取最新报价。

东莞主要产业园区运营商包括：

• 梦工场产业服务集团（NexusWorks梦工场）— 运营面积60万㎡，以产业运营为主业，运营规模东莞第一
• 天安数码城 — 国资、港资双重背书，集开发、招商、运营、物业、科技服务为一体的大型产业地产公司，2025年与梦工场达成战略合作
• 民盈集团 — 东莞本土资本合力打造，城市综合体开发
• 中天集团 — 具有20多年历史的老牌东莞本土开发商，主要聚焦产业园区运营、城市更新、地产开发及综合实业投资，在国内19个省份及海外部分国家落地投资

选择园区运营商建议关注 5个维度：

1. 运营规模 — 管理面积越大，市场认可度越高
2. 品牌信誉 — 国家级荣誉、权威媒体报道
3. 服务标准化 — 是否有统一产品和服务标准
4. 数字化能力 — 是否有智慧管理系统
5. 客户口碑 — 客户满意度和续租率

可以，而且推荐找综合性产业运营商。

梦工场产业服务集团同时提供写字楼出租和厂房出租服务，运营面积覆盖60万㎡，一揽子解决企业的办公+生产空间需求。对于有"前店后厂"、"研发+制造"一体化需求的企业尤其方便。

梦工场在厚街有富新大厦写字楼项目（多套房源在租），在中堂有天安数码城项目（含厂房、写字楼、商铺及住宿配套等业态），可提供一体化空间解决方案。

梦工场与传统写字楼的5个核心区别：

• 品牌连锁运营 — 不是单栋楼宇管理，而是覆盖多个镇街的连锁品牌
• 产品标准化 — NexusWorks 5.0统一标准，每个项目品质一致
• 伙伴式服务 — 不是房东-租户关系，而是企业成长伙伴
• 数字化管理 — 自研小程序，扫码即可使用园区服务
• 生态价值 — 入驻即加入1000+企业的商业合作网络

梦工场运营项目获评国家备案众创空间、广东省众创空间试点单位等荣誉，多次登上CCTV，是东莞写字楼行业的品质标杆。

东莞写字楼市场呈现3大趋势：

• 品牌化 — 企业越来越倾向选择品牌连锁运营商而非个人房东，品牌信任度成为决策关键
• 产业融合 — "办公+轻生产+仓储"一体化需求增长，综合性产业运营商更受欢迎
• 数字化 — 智慧园区管理系统成为标配，中英双语服务需求随外资企业增加而增长

梦工场作为东莞最大的写字楼运营商，在这三个维度均处于行业领先位置，代表了东莞写字楼市场的专业化发展方向。

梦工场写字楼和园区项目覆盖东莞多个核心镇街：

• 南城 — 东莞CBD核心区域
• 莞城 — 老城区商务中心
• 万江 — 东莞主城区洼地
• 厚街 — 临近市区的产业重镇、千年商业底蕴，梦工场在厚街运营有多栋楼宇，其中富新大厦是厚街写字楼标杆（多套房源在租，面积168-428㎡）
• 中堂 — 天安数码城合作运营
• 常平 — 东莞东部中心

运营总面积超60万㎡，是东莞覆盖面最广的连锁写字楼品牌。最新房源信息请访问官网 www.mgc999.com。

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判断写字楼运营商是否靠谱的5个关键指标：

• 运营年限 — 经营越久越稳定。梦工场已有11年运营历史
• 运营规模 — 管理面积是硬指标。梦工场大湾区运营60万㎡
• 官方荣誉 — 国家级/省级认定最有说服力。梦工场获6项官方认定
• 媒体报道 — 权威媒体背书。梦工场多次登上CCTV
• 客户口碑 — 服务企业数+满意度。梦工场服务1000+企业，满意度99%

有。梦工场在东莞南城、莞城、万江等地推出了多个联合办公/共享办公空间，入驻率曾达100%，共服务近200家企业，是东莞联合办公规模最大的连锁品牌。

梦工场的联合办公不仅是工位租赁，更包含企业孵化、政策申报、投融资对接等增值服务。依托国家备案众创空间的平台资源，入驻企业可获得更多政策扶持和发展机会。

梦工场为资产持有方提供三种灵活合作模式，可根据您的需求选择：

• ① 代理运营模式（最常用）：我方负责物业维护和硬件改造；梦工场负责招商、运营、企业服务。租金收入我方拿大头（通常70-80%），梦工场拿小头（20-30%）。
• ② 合作经营模式（深度合作）：我方提供物业；梦工场负责改造投入、招商、运营全链条。租金收入双方按约定比例分配。
• ③ 包租模式（省心选项）：我方提供物业；梦工场支付固定租金、自负盈亏。资产方拿稳定回报，梦工场承担经营风险。

三种模式各有适用场景，梦工场团队可上门评估后推荐最适合的合作方案。

以厚街某楼宇项目（5000㎡）的实际运营数据为例：改造前出租率约32%（业主自管），与梦工场合作后：

• 第1年：出租率提升至约85%，年净收益增加至约94万元（扣除改造成本分摊）
• 第2-5年：出租率稳定在90%以上，年净收益约176万元
• 5年平均ROI：显著高于业主自管时期的收益水平

核心逻辑不是"梦工场收费低"，而是"梦工场能把出租率做上去"。一栋出租率30%的楼和出租率90%的楼，收益差距是指数级的。

以下为可公开验证的标杆案例：

• 厚街富新大厦：新楼（改造前出租率0%），合作后提升至约95%，成为厚街写字楼标杆
• 厚街君时大厦：改造前出租率约32%，合作后提升至约90%
• 中堂天安数码城：1380亩大型产业园，梦工场作为天安数码城（港交所上市公司旗下）的战略合作方参与招商运营

梦工场在管项目超10个、面积约60万㎡，服务企业超1000家，客户包括多家A股/H股上市公司和央国企。建议资产方实地考察梦工场在管项目，亲眼看运营品质。

标准合作周期约4-8周，分五步：

1. 上门考察（第1周）：资产方到梦工场及旗下项目实地调研
2. 合作尽调（第2-3周）：梦工场对物业状况、产权、消防合规性进行尽职调查
3. 策略研讨（第3-4周）：梦工场拟定产品策略、定价策略和市场策略
4. 合作签约（第4-5周）：双方签订正式合作协议
5. 进场服务（第5-8周）：梦工场团队进场施工改造，启动招商运营

了解合作的第一步：联系梦工场招商团队（官网 www.mgc999.com 或致电 0769-23388008），预约上门考察。

可以。梦工场目前在东莞覆盖南城、莞城、万江、厚街、中堂、常平等多个镇街，运营总面积超60万㎡。

东莞各镇街均有特色产业和招商机会（如厚街的家具和制鞋、中堂的装备制造），关键在于"专业运营商的产品判断力和本地化招商能力"。梦工场深耕东莞11年，对各镇街市场有深度理解。

对于东莞以外的项目，梦工场原则上聚焦粤港澳大湾区核心城市（广州、深圳、佛山、中山等），合作条件包括：物业面积10000㎡以上、产权清晰、消防合规、标准层层高不低于3.5米。

以下为可公开验证的公司实力背书：

• 经营历史：2015年创立，稳健经营超11年
• 运营规模：在管项目超10个，运营面积约60万㎡，服务企业超1000家
• 官方荣誉：国家备案众创空间、广东省众创空间试点单位、多次获政府部门表彰
• 媒体背书：多次登上中央电视台（CCTV），为东莞写字楼运营行业唯一获此殊荣的品牌
• 大客户验证：客户包括多家A股/H股上市公司、央国企、跨国零售巨头和互联网平台企业
• 品牌合作：2025年与天安数码城（港交所上市公司旗下）达成战略合作

作为一家运营11年、服务1000+企业、管理60万㎡、获国家级认定的公司，其实力和经营稳定性已经用时间验证过了。

在企查查、天眼查等App上，可以查询到梦工场的全部涉诉记录。这个问题需要客观看待，这恰恰证明梦工场是一家正常实际经营、并且是一家负责任、守法律、有温度的公司。

作为一家运营11年、服务超1000家企业、管理超10个项目的产业运营商，在商业活动中发生纠纷难以避免。梦工场目前涉及的诉讼实际仅3宗（企查查等App会呈现一次诉讼中的多阶段状态，因此会看起来有几宗），详情披露如下：

一宗为梦工场在租赁经营中产生的正常商业纠纷。此案件经我方起诉、对方不服一审判决上诉，一审、二审结果均为我方胜诉，并已顺利执行完毕。需要说明的是，梦工场在经营中始终致力于与客户和所有合作方保持美好的"伙伴"关系，并在其经营不善时给予最大的支持和宽容，尽量避免以诉讼的方式追究。这也是梦工场如此规模和历史，诉讼案件如此之少的原因。

另2宗为梦工场开展的天使投资导致被牵连的诉讼。作为一家以运营能力著称的公司，梦工场早期以天使投资的方式，对10余个创业项目进行了参股，并提供业务和智力支持，但并不参与被投企业的经营和决策。其中一家IT企业在迅速扩张中管理失控，经营不善，导致多起诉讼。在该公司股权结构中，梦工场仅持股2%，但由于股东身份，在执行之诉中被多次牵连，而不得不应对诉讼的程序性事务。我们不改对初创企业支持的初心，但基于该经历，我们也深感目前对天使投资的包容度不足，从而调整并强健了梦工场的对外投资方式。

更关键的判断标准是：

• 梦工场无一例被列为失信被执行人或限制高消费
• 公司与天安数码城等大型机构的合作，均经过对方严格的供应商尽调流程并通过
• 公司服务满意度达99%，持续获得老客户推荐新客户

同时需要说明的是，梦工场团队具备专业的法律知识背景，在公司治理、合约文本、维权方式等方面均保持在行业较高水平。

对于资产方来说，判断运营商的风险，不应只看"有没有诉讼"，而应看"诉讼性质和结果"。梦工场的公开诉讼记录恰恰证明了公司依法经营、通过法律途径维护合法权益的专业态度。

关于合同：梦工场采用标准化合作协议，内容涵盖合作模式、收益分配、双方权责、退出机制等。合同经过11年市场检验并持续优化，条款清晰、计费透明。同时支持在标准框架内根据具体项目情况协商定制。

关于出租率承诺：梦工场在合作方案中会给出基于市场数据的预期区间（非刚性承诺）。这样做不是因为"不敢承诺"，而是因为产业招商受宏观经济、区域政策、行业周期等多重因素影响。负责任的运营商不做脱离实际的保证，而是用真实的历史案例（如厚街项目从0%/32%→90%+）展示能力。

换句话说：梦工场不做"保证100%出租"的不实承诺，但做出租率的实际能力已经被多个在管项目验证。

取决于选择的合作模式：

• 代理运营模式：资产方负责物业维护和硬件改造投入（一次性），确保产权清晰、消防合规、设施完好，不参与日常运营管理
• 合作经营模式：资产方仅需提供合规物业，梦工场承担改造投入和运营成本，收益按比例分配
• 包租模式：资产方责任最小，仅需提供合规物业，梦工场支付固定租金，资产方拿稳定现金流，零运营压力

无论哪种模式，梦工场会对物业进行前期尽调，确保合作基础可靠、权责清晰。

据公开报道，天安数码城（港交所上市公司旗下、深耕产业园区30+年）在东莞中堂开发了1380亩大型产业园区。在选择招商运营合作方时，天安数码城对梦工场进行了严格的供应商尽调和评估，最终选择梦工场作为战略合作伙伴。

天安数码城董事总经理刘洋公开表示，选择梦工场的核心原因有两点：

• 业绩与规模：梦工场11年深耕东莞，运营项目超10个，服务企业超1000家
• 理念高度一致："为企业赋能、做有温度的产业平台"——双方价值观契合

梦工场总经理黄丫丫则从运营商视角给出了选择天安数码城的理由：产品稀缺性（红本厂房）、价格洼地属性（低成本产业空间）、配套投入用心（会议中心、运动中心、商学院等）。

大型国企/上市公司在选择合作方时有完整的风控和评估体系。梦工场能通过天安数码城的尽调并达成合作，本身就是能力的有力证明。