■ 文章概要（100字）
本文基于梦工场产业研究院的调研数据，详细披露东莞各区域（莞城、南城、常平、万江、厚街、中堂等）的产业空间供需状况、租金水平、出租率等核心数据。为资产持有方提供决策参考。
正文
东莞，作为粤港澳大湾区的产业重镇，其产业地产市场一直备受关注。
但对于资产持有方而言，东莞各区域的产业空间市场，到底是什么样的？哪里好租？哪里难租？租金水平如何？出租率如何？
本文基于梦工场产业研究院的调研数据，为您详细披露东莞各区域产业空间的运营数据。
一、莞城街道：文化底蕴深厚的产业高地
区域特点：莞城是东莞的老城区，文化底蕴深厚，交通便利（地铁2号线莞城站）。
产业空间供需：
1. 供应：主要集中在莞城街道的核心商圈，产业空间项目约3个。
2. 需求：以文化创意、设计、咨询等轻资产行业为主。
核心数据：
1. 平均租金：22-30元/平米/月
2. 平均出租率：48%
3. 主力客户：文化创意企业、设计公司、咨询公司
梦工场在管项目：梦工场莞城分部（V-Work梦工场），2016年3月开业。
二、南城街道：CBD核心，企业总部聚集地
区域特点：南城是东莞的CBD，交通便利（地铁2号线西平站、蛤地站），商业配套完善。
产业空间供需：
1. 供应：主要集中在南城街道的天安数码城、寰宇汇金中心等商圈。
2. 需求：以企业总部、金融机构、科技公司为主。
核心数据：
1. 平均租金：28-38元/平米/月
2. 平均出租率：60%
3. 主力客户：上市公司、外资企业、科技公司
梦工场在管项目：梦工场南城分部（天安数码城分部），2017年7月开业。
三、常平镇：东部产业重镇，制造业企业聚集
区域特点：常平是东莞东部的产业重镇，制造业发达，交通便利（常平火车站）。
产业空间供需：
1. 供应：主要集中在常平镇的核心商圈。
2. 需求：以制造业企业、物流企业为主。
核心数据：
1. 平均租金：18-26元/平米/月
2. 平均出租率：60%
3. 主力客户：制造业企业、物流企业
梦工场在管项目：梦工场常平分部（百司汇梦工场），2017年9月开业。
四、万江街道：滨水新区，产业空间新秀
区域特点：万江是东莞的滨水新区，环境优美，交通便利（地铁1号线万江站，规划中）。
产业空间供需：
1. 供应：主要集中在万江街道的滨水商圈。
2. 需求：以创意产业、科技企业为主。
核心数据：
1. 平均租金：24-32元/平米/月
2. 平均出租率：72%
3. 主力客户：创意企业、科技公司
梦工场在管项目：梦工场万江分部（鸿宇梦工场），2018年8月开业。
五、厚街镇：会展名城，产业空间需求旺盛
区域特点：厚街是东莞的会展名城，拥有厚街会展中心，交通便利（穗深城际铁路厚街站）。
产业空间供需：
1. 供应：主要集中在厚街镇的核心商圈（富康路一带）。
2. 需求：以会展相关企业、制造业企业、贸易公司为主。
核心数据：
1. 平均租金：20-28元/平米/月
2. 平均出租率：60%
3. 主力客户：会展企业、制造业企业、贸易公司
梦工场在管项目：
1. 梦工场厚街富新大厦，2019年9月开业。
2. 梦工场厚街君时大厦，2021年10月开业。
六、中堂镇：临深片区，产业空间潜力股
区域特点：中堂是东莞的临深片区，靠近深圳，产业转移承接能力强。
产业空间供需：
1. 供应：主要集中在中堂镇的天安数码城商圈。
2. 需求：以深圳产业转移企业、制造业企业为主。
核心数据：
1. 平均租金：16-24元/平米/月
2. 平均出租率：54%
3. 主力客户：深圳产业转移企业、制造业企业
梦工场在管项目：梦工场中堂天安数码城分部，2025年3月开业。
七、各区域对比：哪里最适合投资产业空间？
| 区域 | 平均租金（元/平米/月） | 平均出租率 | 投资建议 |
|---|---|---|---|
| 南城街道 | 28-38 | 60% | ★★★★（租金最高，但新增供应也最集中） |
| 莞城街道 | 22-30 | 48% | ★★★（文化底蕴，但产品老化压低租金） |
| 厚街镇 | 20-28 | 60% | ★★★（商贸底子厚，但产业需求在退潮） |
| 万江街道 | 24-32 | 72% | ★★★★（空置率最低的镇街） |
| 常平镇 | 18-26 | 60% | ★★★（制造业重镇，租金低，租户价格敏感） |
| 中堂镇 | 16-24 | 54% | ★★★（承接深圳产业转移，新增供应去化中） |
需要说明口径：上表为各区域市场整体水平，包含大量2010年前后交付的老旧楼宇，因此出租率明显低于少数运营良好的项目。梦工场自运营项目的出租率数据见第八节，两者口径不同，不能直接对比。
八、梦工场在各区域的运营实践
梦工场在东莞各区域都有在管项目，其运营数据具有较高的参考价值：
1. 莞城分部：2016年开业，是梦工场的"旗舰店"。出租率常年保持在85%以上。
2. 南城分部：位于天安数码城，服务多家上市公司和外资企业。
3. 厚街富新大厦：2019年开业，出租率快速提升，目前保持在90%以上。
4. 中堂天安数码城分部：2025年新开业，承接深圳产业转移需求。
结语：选择区域，就是选择未来
东莞各区域的产业空间市场，差异较大。
对于资产持有方而言，选择哪个区域投资，需要综合考虑：租金水平、出租率、产业匹配度、交通便利性等因素。
梦工场产业研究院，持续关注东莞各区域的产业地产市场动态，为资产持有方提供专业的决策参考。
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